L’IPE, indice di prestazione energetica nella compravendita degli immobili

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Dal 1° gennaio 2012 è diventato obbligatorio “riportare l’indice di prestazione energetica nelle offerte di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari”. Sarà necessaria la certificazione energetica per la compravendita di un immobile, compresa la fase di pubblicità. In qualsiasi annuncio di vendita di un edificio, che sia affisso un una bacheca o pubblicato su internet, o divulgato con altri mezzi di comunicazione, dovrà comparire il riferimento alla cosiddetta “pagella energetica”.

Si dovrà inoltre far riferimento alla recentissima circolare della direzione generale Energia, ambiente e reti, datata 21 dicembre 2011, in cui si afferma che:

a) gli annunci di cui è stata concordata la pubblicazione prima del 1° gennaio 2012, o anche rinnovati automaticamente dopo questa data, non debbono riportare l’indice e la classe energetica. Occorre percorrere “a ritroso” la catena contrattuale per dimostrare che l’annuncio è stato “acquistato” o “consegnato” prima della fine dell’anno, anche se l’effettiva pubblicazione avviene nel 2012;

b) per i cartelli vendesi o affittasi appesi prima del 1° gennaio 2012 ai portoni, se non si vuole riportare i dati energetici, occorre inviare al Comune una dichiarazione entro il 31 dicembre 2011;

c) se l’immobile in compravendita o locazione è fuori dal territorio regionale, le leggi locali non valgono.

COSA INDICARE NELL’ANNUNCIO DI COMPRAVEDITA

La norma nazionale (Dlgs 28/2011 “Decreto rinnovabili” che ha aggiunto il comma 2–quater nell’articolo 6 del Dlgs 192/2005) richiede che sia reso esplicito negli annunci l’indice di prestazione energetica (IPE) e non è richiesta invece la classe energetica. Se pure la classe energetica derivi dall’IPE, essa può essere riduttiva o fuorviante: l’IPE infatti tiene conto della quantità di pareti perimetrali esposte al freddo e della temperatura esterna della località mentre ai sensi delle classi energetiche edifici con IPE differenti possono avere stessa classe energetica. L’IPE dà in definitiva informazioni sui consumi mentre la classe energetica definisce il livello di qualità delle prestazioni energetiche di un edificio relativamente alla località in cui si trova.

Si cerca finalmente di fare chiarezza su palesi differenze nella classificazione energetica esistenti tra quella vigente in certe regioni e il resto dell’Italia.

In Lombardia, mediante Legge Regionale non sarà richiesto solo l’indice di prestazione, ma anche l’indicazione della classe energetica.

Visto che il calcolo dell’IPE si effettua con lo stesso metodo in tutta Italia – salvo alcune differenze per la Regione Lombardia – mentre la classe energetica viene valutata con diverse metodologie regionali e/o provinciali è parso opportuno al legislatore imporre l’uso negli annunci dell’IPE.

Qualsiasi “trasferimento a titolo oneroso” oltre gli annunci di vendita sono interessati dalle novità della normativa nazionale: dalle proposte di permuta alle compravendite di quote in multiproprietà (ad esclusione probabilmente di quelle fatte con il sistema del “trust”, che prevede la compravendita di quote societarie, non di immobili). Il trasferimenti di immobile mediante”donazione” non è coinvolto nell’obbligo di dover esporre in qualche modo la “pagella energetica”.

In Lombardia è previsto che non solo le proposte di vendita, ma anche quelle di locazione debbano riportare i dati necessari, salvo locazioni con durata inferiore a 31 giorni di contratto e il cosiddetto “scambio casa”, quello effettuato in circuiti che prevedono la cessione reciproca gratuita di un immobile, per un limitato periodo come per gli scambi alla pari per periodi di studio.

Resta in attesa di chiarimenti la questione sugli immobili senza impianto di riscaldamento (case per vacanza, abitazioni del Sud Italia etc..): su di essi è possibile effettuare la certificazione ma per quanto riguarda l’IPE esso non sarà calcolabile. Al momento per gli immobili privi di impianti termici per la climatizzazione invernale e/o la produzione di acqua calda sanitaria, trovandosi nell’impossibilità di poter determinare le conseguenti prestazioni energetiche e l’energia primaria utilizzata dall’edificio, si procede con le seguenti modalità (tutti gli edifici delle categorie di cui all’articolo 3, del decreto Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412)
Climatizzazione invernale: In presenza di edifici che hanno un indice di prestazione dell’involucro edilizio maggiore del valore limite riportato nelle seguenti tabelle 1 e 2, in funzione della fascia climatica, rispettivamente per edifici ad uso residenziale e non residenziale, con l’esclusione degli edifici industriali (categoria E.8), in considerazione del concetto di certificazione della prestazione basato sull’ipotesi di utilizzo convenzionale e standard dell’edificio in esame, si presume che le condizioni di comfort invernale siano raggiunte grazie ad apparecchi alimentati dalla rete elettrica. Il valore di riferimento per la conversione tra kWh elettrici e MJ è definito con apposito provvedimento dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas, al fine di tener conto dell’efficienza media di produzione del parco termoelettrico, e suoi successivi aggiornamenti.

La Lombardia si distingue in quanto la sua normativa esclude già le unità prive di impianti termici “o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale” e considera prive di impianti quelle dotate di stufe, caminetti, radiatori individuali, apparecchi per il riscaldamento l ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari, purché la somma delle potenze nominali termiche sia contenuta entro 15 kW.

AUTOCERTIFICAZIONI PER GLI EDIFICI IN CLASSE G

Per gli edifici ritenuti energeticamente inefficienti si può redigere un’autocertificazione. Leggi l’articolo sulle autocertificazioni per gli edifici in classe G

LE SANZIONI

Quali sono le sanzioniper chi non rispetta l’obbligo del “Decreto rinnovabili”?
La norma nazionale non prevede sanzioni, per il momento, visto che è tutto in divenire. Solo in Lombardia sono previste con una legge regionale pesanti multe, da 1.000 a 5.000, a carico del titolare degli annunci (cioè di chi ha inserito l’annuncio, a prescindere del fatto che sia il proprietario dell’immobile).

Mariangela Martellotta

Mariangela Martellotta Architetto

Architetto pugliese. Prima di decidere di affacciarsi al nascente settore dell’Ecosostenibilità lavorava nel settore degli Appalti Pubblici. È expert consultant in bioarchitettura e progettazione partecipata. Opera nel settore della cantieristica. È membro della Federazione Speleologica Pugliese.

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