L’attestato di certificazione energetica nei rogiti notarili e nei contratti di locazione

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Sebbene già dal 1 luglio 2010 fosse obbligatorio predisporre l’Attestato di Certificazione Energetica (ACE) non solo per la vendita di immobili ma anche nel caso di contratti di locazione, locazione finanziaria e affitto di azienda (nuovi o rinnovati, riferiti a una singola unità immobiliare o a più unità immobiliari) e per

la vendita tale obbligo fosse in vigore dal 1 luglio 2009 si è dovuto attendere fino allo scorso Marzo per recepire concretamente la direttiva comunitaria, visto che dal 2005 gli “obblighi” venivano costantemente rimandati.

Il D.lgs n. 28 del 2011 (attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE), entrato in vigore lo scorso 29 marzo, ha recepito la direttiva n. 2009/28/CE sulla promozione dell’energia da fonti rinnovabili ha introdotto delle novità rilevanti in ordine alla certificazione energetica degli edifici.

L’AGGIUNTA DI UNA CLAUSOLA NEI CONTRATTI
La prima di queste novità è la previsione di una clausola da inserire nei contratti di compravendita, vendita di eredità, di quota di eredità e locazione con la quale il compratore o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell’immobile oggetto della compravendita o della locazione [comma 2–ter aggiunto all’art. 6 del D.lgs 192/2005]. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1–bis, 1–ter e 1–quater, cioè:
– immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.2005
– immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09)
– immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti o dei loro impianti
– immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”

Nel caso in cui la clausola manchi, il contratto di compravendita o di locazione non è nullo. La normativa ritiene perciò indispensabili due condizioni: che l’acquirente abbia ricevuto un’adeguata informazione e che abbia ricevuta la relativa documentazione.

Al fine di garantire una corretta informazione del compratore, il D.M. del 26.6.2009, all’art. 9, allegato A, prevede che il proprietario di immobili aventi una superficie utile uguale o minore a 1000 mq può adempiere a quanto prescritto dalla legge semplicemente mediante una dichiarazione in cui affermi che l’immobile è di classe energetica G (la più bassa) e che i suoi consumi sono elevati.

L’AUTODICHIARAZIONE E LE LEGGI REGIONALI
Inserire nella contrattazione immobiliare il relativo simbolo della certificazione energetica (dalla lettera A alla lettera G) offre al compratore una maggiore consapevolezza in ordine alle caratteristiche dell’immobile che va ad acquistare. L’informazione completa al compratore può derivare anche da un “autodichiarazione” fatta dal compratore stesso e contenuta nell’atto notarile o in un altro documento separato; ciò però è possibile unicamente nelle regioni che non abbiano già emanato leggi in materia come:
Piemonte | le leggi regionali 13/2007 e 22/2009 e la delibera giunta regionale 4 agosto 2009, n. 43–11965 hanno reso obbligatoria l’allegazione dell’Ace al rogito ed è prevista la sanzione amministrativa per il venditore che non ottemperi a questo obbligo (da mille a 10mila euro in base alla superficie del bene). Per il costruttore che viola l’obbligo di dotazione è prevista invece una sanzione amministrativa da 5mila a 30mila euro;
Valle d’Aosta | la legge regionale 21/2008 ha deciso, nel caso di rogito che ha a oggetto un fabbricato di nuova costruzione, che sia obbligatorio allegare l’Ace;
Emilia Romagna | la delibera dell’assemblea legislativa del 4 marzo 2008 n. 156 e la delibera di giunta regionale 28 ottobre 2008 n. 1754 hanno previsto l’obbligo di allegare l’Ace ma senza sanzioni in caso di inadempimento;
Lombardia | la delibera giunta regionale del 22 dicembre 2008 n. 8745 e le leggi regionali 24/2006 e 10/2009 stabiliscono che è obbligatorio allegare ai rogiti l’attestato di certificazione energetica. Il venditore che non ottempera questo obbligo di allegazione incorre nella sanzione amministrativa da 5mila a 20mila euro;
Friuli | la legge regionale 5/2007 del Friuli–Venezia Giulia dispone che copia semplice del certificato energetico venga depositata presso il comune competente a cura del costruttore o del proprietario dell’immobile all’atto della richiesta di agibilità dell’immobile;
Liguria | la legge regionale 22/2007, come modificata dalla legge regionale 24 novembre 42/2008 fissano l’obbligo di consegna dell’Ace al momento della vendita ma non sono previste sanzioni
dove la normativa regionale sia coordinata ed integrata con quella nazionale.

In Puglia, anche se in presenza del Regolamento Regionale n. 10 del 10 febbraio 2010 “Regolamento per la certificazione energetica degli edifici ai sensi del D.Lgs.19 agosto 2005 n.192”, si ha la Legge Regionale 13/2008 che però essendo ancora in attesa del proprio decreto attuativo, fa sì che questa regione ricade formalmente nell’ambito delle regioni che non hanno una propria normativa in materia di certificazione energetica.

La Lombardia invece si è giocato d’anticipo sulla legge nazionale, che a sua volta deve recepire la direttiva europea 2009/28/CE in materia di rendimento energetico in edilizia. Non si nasconde il trambusto nel settore immobiliare lombardo per l’obbligo di indicare la classe energetica degli edifici negli annunci pubblicitari immobiliari. La Legge Regionale 21 febbraio 2011, n. 3 [“Interventi normativi per l’attuazione della programmazione regionale e di modifica e integrazione di disposizioni legislative” – collegato ordinamentale 2011] stabilisce chiaramente questo obbligo. La Giunta regionale inoltre detta disposizioni per rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita o anche locazione e ci sono multe salatissime per chi non si adegua: “Il titolare dell’annuncio commerciale (agenzia immobiliare o privato cittadino, o chiunque ne abbia titolo) che non rispetta le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l’obbligo di cui all’articolo 9, comma 1, lettera d), incorre nella sanzione amministrativa da 1.000 euro a 5.000 euro, spettante al comune nel quale è ubicato l’edificio.

Perché c’è questa prevalenza dello Stato sulle Regioni? Deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica.

LE SOLUZIONI
Detto ciò, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2–ter (nazionali) prevalgano sulla normativa regionale.
A questo punto due sono le strade: o ci si “autocertifica” dicendo che l’atto di compravendita o locazione non è corredato da ACE perché detto immobile ha palesi caratteristiche che lo limitano alla classe G, oppure si dota in ogni caso l’atto di compravendita o locazione di ACE, stilato da un professionista abilitato.

OBBLIGHI E SANZIONI
Si ritiene che il rogito non possa essere in nessun caso considerato nullo qualora ricorrano le seguenti condizioni, ma possano subentrare obblighi successivi o sanzioni quando:
– il contratto viene firmato mediante l’ACE, ma senza che sia stata inserita la clausola di attestazione da parte del compratore di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla situazione energetica dell’immobile;
– il contratto di compravendita contenga una clausola che attesta il falso; piuttosto che considerare nulla la compravendita, vanno valutate le responsabilità di chi fa dichiarazioni false;
– il contratto di compravendita viene firmato senza l’ACE e dunque senza la clausola di attestazione da parte del compratore;
– il contratto di compravendita contiene una clausola con cui il compratore dichiara di rinunciare a ottenere le informazioni e la documentazione energetica dell’immobile.

APPARTAMENTI CONDOMINIALI O CONDOMINI
Nel caso di appartamenti condominiali o condomini saranno necessari anche:
– la dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il pagamento delle spese condominiali;
– la fidejussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova costruzione;
– le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato.

SOGGETTI ABILITATI A RILASCIARE L’ACE
I soggetti abilitati a rilasciare l’ACEsono sia i professionisti privati che quelli dipendenti da enti, purché iscritti ai relativi ordini e collegi professionali e siano abilitati all’esercizio della professione in ordine alla progettazione di immobili e impianti.

ANNUNCI IMMOBILIARI
Altra novità [comma 2–quater aggiunto all’art. 6 del D.lgs 192/2005] è che tutti gli annunci immobiliari, sia di vendita che di locazione, dovranno contenere l’indice di prestazione energetica (IPE) specificato nell’ACE, a decorrere dal 1° gennaio 2012. Ciò permette al compratore di essere informato fin dall’inizio della contrattazione delle prestazioni energetiche dell’immobile e quindi di poter operare una scelta più consapevole.
Il discorso dunque resta ancora complesso e differente, da caso a caso e da regione a regione.

Purtroppo tale “complessità” non favorisce né l’utente né i professionisti che hanno bisogno di chiarezza e trasparenza. Inoltre il vero problema è il costo del certificato energetico in quanto, se non assume un significato chiaro a tutti ed una valore “commerciale”, viene e verrà anche in futuro percepito da tutti come un’ennesima ed eccessiva imposta.

Immagine | Mariangela Martellotta














Mariangela Martellotta

Mariangela Martellotta Architetto

Architetto pugliese. Prima di decidere di affacciarsi al nascente settore dell’Ecosostenibilità lavorava nel settore degli Appalti Pubblici. È expert consultant in bioarchitettura e progettazione partecipata. Opera nel settore della cantieristica. È membro della Federazione Speleologica Pugliese.

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