- scritto da Mariangela Martellotta
- categoria Progetti
Fabbricati fantasma. L’Agenzia del Territorio per mettere in regola gli edifici non accatastati
Sono tanti, sono illeciti e sono ricercati. I fabbricati cosiddetti “fantasma”. Dal 3 Maggio scorso, nei comuni interessati in cui è stata accertata presenza di fabbricati, ma anche ampliamenti di immobili, non dichiarati al catasto e presso le sedi degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, i proprietari interessati da questa “anomalia” edilizia potranno correggere la propria posizione fiscale e mettere in regola il proprio edificio.
Dal punto di vista della sostenibilità gli “immobili”, o meglio, i “fabbricati fantasma” sono un vero pugno in un occhio per la nostra nazione. Sono tantissimi a quanto le Agenzie territoriali provinciali di competenza stanno rilevando e sono di tante varietà!
A partire dall’inizio del 2012 i lavori di aggiornamento del Catasto dei fabbricati erano ripresi e già ad Aprile le particelle del Catasto terreni dove erano presenti potenziali fabbricati non dichiarati ammontavano a ben 2.228.143: una cifra considerevole.
In seguito a dichiarazioni spontanee dei contribuenti indagati e a riscontri incrociati dei tecnici dell’Agenzia del Territorio, sono state accertate già ben oltre un milione di particelle sul territorio nazionale che non risultavano in precedenza negli archivi delle rispettive Agenzie territoriali provinciali di competenza.
COSA SONO I “FABBRICATI FANTASMA”?
Sono quei fabbricati costruiti senza alcuna autorizzazione per evitare che venissero accatastati e di conseguenza per evadere il fisco, o per realizzare volumetrie là dove non fosse possibile farlo: delle sorta di ecomostri per intenderci. I “fabbricati fantasma” sono interventi edilizi fuorilegge dal momento che i loro proprietari non avrebbero mai adempiuto ad alcun onere fiscale; infatti formalmente l’immobile non poteva essere tassato in quanto inesistente!
E’ grazie alle foto–aeree che i tecnici dell’Agenzia del Territorio hanno analizzato palmo a palmo il territorio italiano scoprendo abusi e di chiarendo alcuni risvolti poco chiari: ad esempio riguardo a condoni edilizi non del tutto combacianti con lo stato di fatto. La foto aerea viene di volta in volta confrontata con le planimetrie catastali in cui compaiono e non compaiono gli immobili che dovrebbero essere accatastati, poi ci sono i controlli sul campo e altri controlli incrociati… insomma un lavoro molto lungo e complesso che però cerca di far luce su un problema che attanaglia il nostro paese da sempre: l’abusivismo e l’evasione fiscale.
I fabbricati non costruiti con le regolari licenze e che abbiano anche evaso i trascorsi condoni edilizi, pagheranno quindi i giusti arretrati allo Stato per gli abusi edilizi protrattisi per anni.
L’ACCATASTAMENTO D VILLE COME FABBRICATI RURALI
Come mai ci sono case a tutti gli effetti e addirittura ville signorili che in Catasto risultano dichiarate come fabbricati rurali? In genere questi fabbricati – anch’essi “fantasma” poiché per anni avrebbero evitato di pagare le tasse dovute alla loro effettiva natura – sono costruzioni realizzate circa 50 anni fa, quando la loro tipologia originaria poteva essere assimilata a quella di “fabbricati rurali” o “di tipo rurale”. Il problema è che gli originari immobili rurali sono state col tempo ristrutturate, e il più delle volte ampliate fino realizzare dei fabbricati di notevole valore (rendita catastale presunta). Non denunciando mai in catasto tutti questi cambiamenti sui fabbricati di proprietà, molti soggetti possessori di case continuano ad essere proprietari di immobili a bassa rendita o addirittura vengono esentati totalmente dal pagamento delle imposte. A scapito anche di coloro che le tasse le pagano regolarmente.
COSA VIENE CHIESTO PER L’ISTRUTTORIA DELLA PRATICA?
Coloro che sono titolare di “diritti reali” sulle particelle iscritte al Catasto terreni presenti nelle liste pubblicate negli albi dei Comuni sottoposti a controllo dall’Agenzia del Territorio,dovranno, entro sette mesi dalla data di pubblicazione dell’avviso sulla Gazzetta Ufficiale notificare i fabbricati che gli sono stati attribuiti sulle particelle catastali di loro interesse.
COSA SUCCEDE SE NON CI SI METTE IN REGOLA?
Nel momenti il cui i soggetti a cui è notificato un fabbricato “fantasma” non si mettano in regola con il Catasto, omettendo la documentazione che attesti la presenza di un abuso edilizio l’Agenzia del Territorio stessa subentra al soggetto inadempiente e anticipa tutti gli oneri a suo carico: oneri che però saranno poi tassati ulteriormente e riattribuiti al soggetto. In poche parole più si aspetta a regolare la propria posizione più si pagherà.
QUALI LE SANZIONI PER GLI EDIFICI FANTASMA?
Ancora non è definito a quanto ammontino gli oneri a carico dei soggetti per l’ attribuzione della cosiddetta ”rendita presunta”. Da premettere che gli oneri per l’attribuzione della “rendita presunta” non vanno confusi con i costi per l’attribuzione della “rendita catastale”: infatti le sanzioni per l’accatastamento in sanatoria sono un altro tipo di onere.
Comma 12, art 2 del D.Lgs. 23/2011.
A decorrere dal 1° luglio 2011, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l’inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell’Agenzia del territorio degli immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti, rispettivamente, dagli articoli 28 e 20 del regio decreto–legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati; il 75 per cento dell’importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla predetta data e’ devoluto al comune ove e’ ubicato l’immobile interessato.
Per i soggetti che ancora non abbiano accatastato il proprio fabbricato sono previste sanzioni e oneri di diversa natura. Le sanzioni di tipo pecuniario dovranno essere pagate attraverso il modello F24 (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate) ed codici previsti sono: T001, T002 e T004. In particolare il T004 si riferisce agli oneri per la determinazione della rendita presunta: spese di istruttoria della pratica, spese per i sopralluoghi, oneri per le attività di estimo dei fabbricati e spese per notifiche ed accertamenti.
Poi c’è da aggiungere la spesa calcolata con i cosiddetti “tributi speciali”, ed infine le “sanzioni per il mancato accatastamento”, cifra quest’ultima che lieviterà nel caso si adempia subito a regolarizzare la propria situazione o dopo la scadenza dei termini di legge previsti. L’ordine di costo per questa sorta di multa può andare dalle centinaia alle migliaia di euro a seconda dell’entità dell’abuso.
CHE VANTAGGIO HA DICHIARARSI PROPRIETARI DI UN FABBRICATO FANTASMA?
A primo impatto verrebbe da rispondere nessun vantaggio ma solo grattacapi. Ma vediamo cosa significa poter regolarizzare la propria situazione anche in seguito ai 7 mesi concessi dalla normativa vigente affinché l’adempimento risulti volontario. E’ possibile provvedere all’iscrizione in catasto dei fabbricati che risultino non dichiarati anche una volta scaduti i 7 mesi (a decorrere dalla data di pubblicazione in G.U. del comunicato con l’elenco nel quale è indicata la particella di terreno in cui ricade il proprio fabbricato) concessi dalla normativa per provvedere all’adempimento spontaneo. I soggetti (liberi cittadini o altri tipi di soggetti) che debbano regolare la propria situazione provvederanno a comunicare formalmente all’Agenzia territoriale della zona di propria competenza che si sono attivati per la procedura di regolarizzazione dando l’incarico ad un tecnico abilitato per l’iscrizione dell’immobile in catasto.
