L’Empire State Building è, ad oggi, il più importante edificio esistente ad essere riconosciuto sostenibile nella sua interezza. Questo risultato è stato possibile grazie ad un “vision statement” concepito nel 2006 e ad un programma annunciato al pubblico nel 2009 e concluso solo lo scorso settembre. Simbolo di una nazione da esattamente ottant’anni, nel Guinness dei primati durante i primi 50 anni per essere il più alto edificio al mondo,
l’Empire State Building è pronto oggi a rivivere una seconda primavera. Questo perchè grazie al conseguimento della Certificazione LEED Gold per gli Edifici Esistenti (EBOM), esso è diventato promotore di un forte messaggio culturale: rendere sostenibile un edificio esistente non solo è possibile ma è anche conveniente.
E’ importante ricordare che l’operazione di retroffitting per il LEED EBOM non poteva prevedere sostituzioni sostanziali degli impianti, cosa che lo avrebbe fatto ricadere nella categoria NC (nuova costruzione), ma solamente lavori di integrazione ed upgrade.
Di seguito una breve descrizione degli interventi.
L’INVOLUCRO
Gli interventi di isolamento dei muri esterni sono stati effettuati dall’interno e si sono limitati alle aree retrostanti i radiatori, che erano maggiormente soggette a dispersioni di calore. Unico nel suo genere è stato invece l’upgrade delle 6514 finestre esterne, avvenuto attraverso un processo delicato che si è svolto stesso all’interno dell’edificio. I doppi pannelli di vetro sono stati rimossi ciascuno dal proprio telaio, puliti, ricoperti con pellicole termiche, integrati con nuovi distanziatori e riempiti con un gas speciale. Il risultato è stato un infisso isolante (IGU) con prestazioni termiche migliorate quattro volte rispetto a quelle precedenti.
GLI INTERNI
La sfida più grande è stata quella di garantire luce naturale anche alle zone più interne dell’edificio, problema quasi sempre irrisolto negli alti edifici di Manhattan. La riconfigurazione degli spazi interni con divisori anche parzialmente trasparenti ha reso possibile non solo una migliore distribuzione della luce naturale ma ha anche garantito un migliore controllo del suono.
ALTRI INTERVENTI
Altri interventi principali sono:
- La sostituzione dei sistemi di raffreddamento, resa necessaria per l’eliminazione di refrigeranti a base di CFC e di HCFC, ormai banditi per prevenire una ulteriore distruzione dell’ozono stratosferico.
- La sostituzione delle unità di condizionamento che consentono maggiore controllo da parte dell’utente e garantiscono una migliore qualità dell’aria.
- L’installazione di sanitari e relativi accessori ad alta efficienza (cioè a lento flusso di acqua)
- Il rispetto di un adeguato programma gestionale dei rifiuti dei materiali di risulta durante i lavori di smantellamento e demolizione.
LA CONVENIENZA DELL’INTERVENTO
Lo studio di fattibilità, condotto a monte di ogni decisione definitiva nella fase di pre-design, ha previsto che, grazie ad azioni sinergetiche, i costi per l’intervento avrebbero incremetato di solo $0.25/ mq. il costo legato al mercato tradizionale. L’investimento per migliorare l’efficienza energetica è stato di 20milioni di dollari ma ha garantito un risparmio di $4,4 milioni all’anno e quindi un ritorno di capitale in soli 3 anni.
Al di là dei dati numerici disponibili ed esibiti al momento, per l’appena avvenuta certificazione, esistono ulteriori risultati, a più lungo termine, che sono legati al monitoraggio costante e continuato dei consumi. Questi ultimi sono strettamente legati al comportamento dei residenti e al modo con cui essi interagiranno con il nuovo sistema una volta che esso entrerà a regime completo. Ovviamente ci sono delle scadenze entro le quali questo debba avvenire e coincidono con l’anno 2013 .
IL COINVOLGIMENTO DEGLI OCCUPANTI
Le responsabilità da parte degli occupanti (siano essi pubblico, impiegati o residenti) vengono stabilite e regolamentate da avvisi al pubblico, contratti di lavoro, di affitto e di vendita. Si tratta di leggi interne che riguardano le attività quotidiane quali la gestione dei rifiuti, la manutenzione e la politica degli acquisti. I prodotti per la pulizia e i pesticidi debbono garantire contenuti non tossici, mentre i prodotti di cancelleria, e in alcuni casi anche gli elementi di arredo, devono documentare un minimo contenuto di riciclato.
Non solo doveri, ma anche diritti spettano agli occupanti permanenti dell’edificio. Un programma di impegno comune ed integrato , chiamato TEMS (Tenant Energy Management System) rende accessibili su rete i dati riguardanti i consumi in tempo reale, garantendo una trasparenza della politica gestionale ma anche la possibilità di intervenire immediatamente con azioni correttive per una costante efficienza energetica.
ALTRI BENEFICI DELLA RISTRUTTURAZIONE
Gli effetti positivi generati da questa ristrutturazione sostenibile di eccellenza vanno anche oltre il risparmio energetico, la salvaguardia ambientale ed il benessere termoigrometrico di chi vi dimora. Esiste un effetto ad onda per il quale si generano effetti collaterali presumibilmente benevoli. Per esempio un più alto livello di soddisfazione e comfort degli impiegati residenti porta ad un migiliore rendimento sul lavoro e quindi maggiore profitto da parte delle ditte che essi rappresentano. C’è da sottolineare inoltre, che per rispondere alle varie necessità di monitoraggio e controllo dell’edificio sono state create in questo caso ben 250 nuove posizioni lavorative permanenti.
Alla luce di questi fenomeni è prevedibile, e forse già verificabile, un incremento di interesse da parte degli investitori di tutto il mondo , i quali sono attratti dal facile e prevedibile profitto che una delle principali destinazioni turistiche può determinare.
L’ormai celebre proprietario dell’immobile, il signor Tony Malkin, è ovviamente orgoglioso dei risultati raggiunti ed è tutt’altro che reticente nel diffondere i segreti di tale successo. Il suo principale motivo di orgoglio è proprio quello di aver creato, con l’Empire State Building, non un modello unico, ma un prototipo accessibile, misurabile, replicabile e assoltamente open source.
Fonti | Esbnyc.com
Foto | RetrofitDepot.org
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